昆明国企收购存量商品房 助力保障性住房建设新模式

昆明国企收购存量商品房 助力保障性住房建设新模式

随着中国城镇化进程的加速，住房问题一直是社会关注的焦点，尤其是对于低收入群体和中等收入群体而言，如何解决住房问题已成为一项重要的社会任务。为了应对住房问题，特别是保障性住房的供给，政府和市场主体在多种模式的探索中不断创新。昆明市的国有企业收购存量商品房，助力保障性住房建设，正是这样一种创新的探索，成为近年来保障性住房建设的新亮点。

一、背景分析：昆明住房市场的现状与问题

昆明，作为云南省的省会城市，近年来在城市化进程和经济发展的双重推动下，住房需求激增。根据昆明市统计局的数据，昆明市的常住人口逐年增加，随着大量外来务工人员、年轻人及中低收入群体的涌入，市区的住房需求持续上升。然而，随着土地供应的有限性与房地产市场的调控政策，昆明的住房市场存在着结构性问题。

1. 住房供应不平衡：虽然昆明市的商品住房供应总量在增加，但高端商品房和中低价位商品房的供给并未形成平衡，尤其是中低收入群体对于住房的需求得不到充分满足。

2. 保障性住房供给不足：尽管政府推出了多个保障性住房项目，但仍无法满足所有低收入家庭的需求，尤其是市场化商品房的价格不断攀升，使得不少家庭难以承受。

3. 存量商品房的困境：在昆明的房地产市场中，部分区域的商品房供过于求，导致了存量商品房的积压。尤其是一些开发商因市场调整、资金压力等原因，未能及时处置存量商品房，造成了大量住宅空置。

二、国企收购存量商品房的背景与意义

为了更好地解决住房问题，昆明市探索了通过国有企业收购存量商品房，作为保障性住房建设的新模式。通过这种模式，不仅可以有效化解房地产市场中的存量房积压问题，还能为低收入群体提供更多的住房选择。

1. 市场化手段推动保障性住房建设：通过国有企业的收购，可以利用市场化的手段灵活配置资源，优化现有的住房存量。这种方式突破了传统保障性住房建设的单一模式，为城市提供了更多元的住房解决方案。

2. 缓解地方政府财政压力：在一些地方，保障性住房的建设往往需要大量的资金投入。通过收购存量商品房，地方政府可以通过国有企业的资金支持，减轻财政压力，同时促进房地产市场的健康发展。

3. 实现房地产市场的良性循环：在房地产市场中，存量房积压可能导致市场信心的下降。通过收购存量房，既可以消化市场上的过剩房源，又能提供稳定的保障性住房，避免市场出现大规模的供需失衡。

4. 优化房产资源配置：国有企业的收购行为能够促进不合理房产资源的再配置，将一些没有市场需求的商品房转化为可用于保障性住房的资源，避免资源浪费。

三、昆明国企收购存量商品房的具体模式

在昆明市，国有企业通过收购存量商品房参与保障性住房建设，主要有以下几个操作模式：

1. 与房地产开发企业合作收购存量房：昆明的部分国有企业与当地的房地产开发企业合作，通过购买开发商的存量商品房来充实保障性住房的供应。开发企业在面临市场调整和资金困境时，通过与国有企业合作，不仅可以加速资金回笼，还能确保项目的后续推进。对于国有企业而言，通过收购现有的商品房资源，可以节省大量的开发时间和建设成本。

2. 政府引导下的政策支持模式：政府通过出台一系列的政策支持和财政补贴，鼓励国有企业收购存量商品房。这些政策包括土地价格优惠、税收减免、融资支持等。政府的支持为国有企业收购存量商品房提供了强有力的保障，也让这一模式在实际操作中得以落地生效。

3. 收购后改造模式：对于一些存在质量问题或者不符合标准的存量商品房，昆明市的国有企业采取收购后进行改造的方式，将这些房屋修缮至符合保障性住房要求后，提供给低收入家庭。这种模式不仅能够解决房源不足的问题，还能有效提升旧房屋的利用价值。

4. 租赁与产权分配结合模式：除了将存量商品房转为产权保障性住房，昆明的国有企业还探索了租赁保障性住房的模式。通过收购部分商品房后，将其作为租赁房源提供给低收入家庭。这种方式既能解决购房困难，又能满足部分家庭的租房需求，实现保障性住房供给的灵活性。

四、昆明国企收购存量商品房的实践效果

通过昆明市国有企业收购存量商品房的实践，初步取得了一定的成效，具体表现如下：

1. 缓解了住房供需矛盾：昆明市通过国企收购存量商品房，向低收入家庭提供了大量的保障性住房，缓解了城镇化进程中低收入群体的住房压力。

2. 提高了住房资源的使用效率：收购存量商品房的方式避免了市场中的资源浪费，使得本来无法进入市场的商品房得以重新利用，从而提高了城市住房资源的配置效率。

3. 促进了房地产市场健康发展：通过消化存量房，昆明市有效地减少了房地产市场的供给过剩现象，稳定了市场预期，促进了房价的稳定。

4. 推动了经济的循环发展：这一模式不仅对住房问题的解决起到了积极作用，同时也通过促进房地产市场的稳定和企业的回款，推动了地方经济的良性发展。

五、面临的挑战与未来发展方向

尽管昆明市通过国有企业收购存量商品房推动保障性住房建设取得了一定成效，但这一模式仍面临一些挑战：

1. 资金压力和财政负担：虽然国有企业在收购存量商品房时具备一定的资金优势，但大规模的收购仍需巨额的资金支持。如何协调资金来源，确保这一模式的可持续性，仍然是一个关键问题。

2. 市场需求的不确定性：在房产市场变化较快的背景下，如何判断未来保障性住房的需求，避免因市场变化而造成资源浪费，是需要深入研究的问题。

3. 收购存量商品房的标准化管理：不同开发商开发的商品房在设计、质量和配套设施方面存在差异，如何在收购后进行有效的整合和改造，提高存量房的居住质量，是一个需要克服的难题。

针对这些挑战，昆明市可以通过以下途径进一步完善这一模式：

1. 多方合作与资金筹集：除了国有企业，昆明市政府可以与金融机构、社会资本等多方合作，共同筹集资金，降低资金压力，提高模式的可持续性。

2. 加强市场调研与预测：为了避免资源浪费，昆明市应加强对市场需求的调研，准确把握低收入群体的住房需求，做到有的放矢。

3. 提升住房改造技术：昆明市应注重提升存量商品房的改造技术，尤其是在设施改造、环境优化等方面，确保保障性住房的质量不低于市场化商品房的标准。

六、结语

昆明市国有企业收购存量商品房的做法，为我国保障性住房建设提供了一个创新的模式。通过这一模式，不仅能够有效缓解低收入群体的住房困境，还能够通过市场化手段优化资源配置，推动房地产市场的健康发展。尽管这一模式面临一定的挑战，但随着政策的进一步完善和市场机制的逐步健全，昆明市的这一做法将在更多城市得到复制与推广，成为推动保障性住房建设的重要手段。